Аренда земельного участка в предпринимательских целях очень востребована. Но как правильно учесть все платежи, налоги и сборы мало кому известно. Сегодня попробуем разобраться в покупке и переуступке права на аренду земельного участка.
Учесть плату за приобретение права на заключение договора аренды земли можно вне зависимости от вида собственности на участок. Это может быть и государственная, и муниципальная, и частная собственность. Главное – заключить договор аренды. Без него вы не имеете права учитывать расходы на приобретение прав аренды. Это же правило распространяется на договор субаренды.
Списать стоимость вам придется в порядке, который напрямую зависит от срока договора аренды или субаренды:
- Если срок договора менее 1 года, то госрегистрация не нужна, а расходы вы спишете равномерно в течение этого самого года. начинать списание вы можете в первый же месяц действия договора.
- Если срок договора год и более, то регистрация проводится обязательно, а стоимость права на заключение договора начинайте списывать с того месяца, в котором подадите документы на госрегистрацию договора, при обязательном наличии расписки Росреестра в получении документа. Срок списания можно растянуть на равномерные платежи в течение не менее 5 лет либо платить каждый год не более 30% налоговой базы предыдущего года.
Если ваша компания демонстрирует убыточность, то лучше выбрать второй вариант. Если прибыль бьет ключом, нужно просто просчитать, какой вариант вам выгоден.
Если вы арендуете землю под строительство объекта, вы можете списывать расходы на приобретение права в таком же порядке. Но стоимость права можете также включить в изначальную стоимость строящегося объекта.
НДС при продаже права на заключения договора аренды платится в общем порядке. Налоговой базой при этом является стоимость права без учета налога. Если за право заключения договора вы платите органу власти, то платить НДС должен он.
Если вам нужен участок, который уже находится в аренде, то выкупить право на него можно будет только у арендатора. Вы можете заключить соглашение о перенаеме, за которое и придется заплатить.
Плату за перенаем в расходах учитывать нельзя, так как право на заключение договора аренды вы не приобретаете. Учесть такую плату можно будет в качестве обоснованного расхода. Но для этого вам нужно будет выдвинуть очень емкие аргументы в пользу именно перенаема, а не аренды иного не обремененного участка.
НДС в таком случае должен начислить бывший арендодатель на стоимость переуступаемого права аренды. А вы впоследствии можете на основании счета-фактуры принять НДС к вычету.
Если вы сами перепродаете права аренды, то НДС, как мы уже говорили, обязательно нужно будет начислить, исходя из стоимости реализуемого права на заключение договора. А с налогом на прибыль поступаем так: включаем в доходы стоимость реализованного имущественного права и учитываем при этом в расходах не списанную стоимость права, уплаченную арендодателю. Если образуется налоговый убыток, то вы вправе его учесть.
Напомним, что те, кто выбрал упрощенку, учесть плату за заключение договора аренды земли не смогут. Если они решат продать такие права, то должны будут включить в облагаемые доходы всю поступившую от арендатора сумму.